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杨小洁

求实 冷静 理性 分析

 
 
 

日志

 
 

谁在打压国务院房地产新政?  

2008-12-26 19:29:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁是修缮房地产行业第一扇破窗的勇士

杨小洁

破窗之后我们该怎么办?

大名鼎鼎的“破窗理论”源于美国政治学家威尔逊和犯罪学家凯琳观察总结一个现象,即环境可以对一个人产生强烈的暗示性和诱导性。多年前,美国斯坦福大学心理学家进行一项试验,他找了两辆一模一样的汽车,把其中的一辆摆在帕罗阿尔托的中产阶级社区,而另一辆停在相对杂乱的布朗克斯街区。停在布朗克斯的那一辆,他把车牌摘掉了,并且把顶棚打开。结果这辆车一天之内就给人偷走了,而放在帕罗阿尔托的那一辆,摆了一个星期也无人问津。后来,詹巴斗用锤子把那辆车的玻璃敲了个大洞。结果呢仅仅过了几个小时,它就不见了。 以这项试验为基础,政治学家威尔逊和犯罪学家凯琳提出了一个“破窗理论”。

理论认为:如果有人打坏了一个建筑物的窗户玻璃,而这扇窗户又得不到及时的维修,别人就可能受到某些暗示性的纵容去打烂更多的窗户玻璃。久而久之,这些破窗户就给人造成一种无序的感觉。结果在这种公众麻木不仁的氛围中,犯罪就会滋生、繁荣。

还有一个被称为校园里的"破窗现象":班里来了一个新生,由于他勤奋努力,使得原本想混日子的同学受到震动,学习气氛开始转好!这说明及时修好第一扇被打破的玻璃,能有效阻止“破窗现象”,由此可见“破窗理论”是可以逆推的一项理论。

对比中国房地产市场的混乱,我们看到各路人马力量相互制衡,其实这原本没有什么值得大惊小怪,因为中国就是这样一个在高速发展中逐步完善的市场状况。我们无需对其快速发展中产生的问题表示过度担忧,问题出现并不可怕,可怕的是漠视问题的存在。

目前中国房地产市场由于其间蕴含的巨大利益,不同的利益阶层和群体对之有着不同的心态。再此情况下,房地产市场犹如被砸烂一扇窗户的房间,其外在形象因为早期的“暴利,高房价,内在黑幕,寻租”等问题受到大众广泛诟病。

那么,我们如何像上文案例分析的那样将房地产市场逆推回一个良性竞争和发展的状态呢?

谁是第一个修缮破窗的勇士?谁是可以肩扛这样重任的品牌和人?

在和一位同行沟通时,他说房地产行业中有一些企业家实际也是“专家”,因为他们很善于计算房地产行业的成本和带动中国究竟增长的投入和产出。笔者并不想否定他这样的观点。但是笔者持保留态度,这是因为,在浏览了一些专家的发言后,我们不难发现他们身处的角度和位置实在不能算是大众角度,他们对于中国经济的估计和推算仅限于其个人经验,而实际上,他们身处“世外桃源”,对于中国民间尘世的生活早就已经陌生了,所以由一个小众群体推论而来的理论和数字显然是不符合中国市场情况的。

同时,这些“专家”大都有房地产商兼任,他们不仅身居桃园,同时他们是企业战略和经营的高手,但是未必是营销策划营销管理市场营销的高手,对于市场消费者的定位和市场细分显然认识不清,眉毛胡子一把抓,将消费者统统划分为“能买起房子”和“不能买起房子”的两种人。这显得愚蠢又幼稚可笑。

房子作为一种耐用品其本质仍然是商品,对于一个商品的定位,市场细分,USP都不清楚的人的话如何听信呢?头头是道的计算和公式不过是和痴人说梦一样的废话又如何让人信服呢?

但一直以来,房地产市场芙蓉乱舞,尘土飞扬,能见度日益模糊,窗户被一扇一扇的砸破,最后竟成为“过街老鼠人人喊打”,而地产商人无论大小也被归纳进“耗子帮”成为大小分舵的舵主,房地产市场被大众,地产商,评论者观察者一同推入一个乌烟瘴气烟尘迭起的境地。

这无疑是中国房地产市场的悲哀。

原本这个行业在改革进程中发挥过重要的作用,在上个世纪国家看得见的“手”的大量推动和拉动中,这个行业让城市旧貌换新颜,让周边的脏乱差日以体现出现代化新城的新面貌。以国内著名房地产龙头为例,观察其近年来作为,我们莫不为之努力和付出感到感动。

万科对中国房地产行业规范化和中国城市化进程中城市面貌的发展的贡献难以磨灭,可以说,中国房地产行业的发展正是在诸如万科,中海,保利,SOHU等优秀房地产企业的带动下全面成长的。

尽管这其中由于行业竞争和信息不均衡信息噪音的问题曾经让受众对中国房地产行业优秀企业的认知有所偏差,但,理不辩不明,路遥知马力,日久见人心,万科等优秀地产品牌的作为仍然可圈可点。

敢于担当责任者值得我们尊敬

作为中国房地产市场的老大,万科一直以市场和供求为导向,万科的品牌定位,市场细分,产品研发,行业观察分析一直走在同行之前,万科作为行业老大的企业文化和内在构成也是行业中的圭臬。

作为中国最优秀的上市公司,万科的企业社会责任感和责任心令人敬佩。

在国内房地产市场畸形增长民怨众怒,国家发令限定核查房地产价格非正常增长的关头,万科不畏行业内在压力提出“长江三角洲房价将出现拐点”的观点。这无疑是市场容量和市场需求结合市场现实定量分析之后的结论,在此背景下去年12月24日,王石在做客央视《经济半小时》节目时,实话实说“拐点论”,王石当时在节目中表达观点,“一个中产阶层,你存这么多年(钱)还买不起房子的话,市场是有一定问题的。”

我非常佩服王石就在于此,他总是实话实说并且有作为一个中国本土企业家的“良心和公心”

而行业其实早在2007年4月就有开发商降价,一降就是20%。王石只是说出事实的人,例如在万科降价之前御翠豪庭每平米已经跌了11,000元,业内轰动。但万科一降价,麻烦就来了。

这无疑有市场定位和市场细分的前提在其中,行业内有人分析说买李嘉诚4万多一平豪宅的人,不可能为了百八十万去售楼处打滚。

而万科的房子购买者是中小投资者经受不起市场冷暖的变化去闹事。

这似乎是一个理由。但是全球经济寒潮之下,万科想要价格挺立显然是不现实的。

那么房价究竟多少算偏高?多少算合适?

我们也来做一道计算题看看结果。

看房价是否正常应该看房价与收入的比值,即普通人要多长时间才能买一套房子。国际通行的正常值是一套房子等于3~5年的家庭收入。而在我国的大中城市,2006年的数据说是超过12年,2007年发改委给出的数据说是7.4年,也就是说,一套房子的价格等于一户人家7.4年的总收入。但是2007年,居民收入涨幅并未有区别于2006年太大的幅度,楼价却涨疯了。2007年,上海普通职员平均月入3864元,一年4.6万。两口子都上班,一年也就九万多块钱。按国际通行标准的上线——5年计,上海的一套房子应该在五十万以下。超过这个数,就叫偏高。试想,月入7000多的普通上海三口之家,买得起浦东浦西的房子吗?

王石作为一个企业的领导者,其人性格耿直,每每谈及房价走势、成交一类话题总有行业内名流与之打“嘴仗”。

但是事实却是,王石的每次言论都最终被证实是正确的。

万科是修缮房地产市场第一扇窗户的品牌吗?

今年的12月24日中央电视台新闻频道《新闻会客厅》栏目中王石再度出现在人民视野中。

这个房地产行业的大侠显得略有疲惫,实际上,他怎么可能不疲惫呢?去年底,王石抛出拐点论。这是很得罪开发商的事情。9.27政策出台后,大家都知道中央开始调整了,只是不知道这个调整什么时候见效。开发商和基金经理是一样的,越是看空就越要唱多,要不然怎么出货?现在王石出来说拐了拐了,可倒好了,你降不降?一降,坐实了他的拐点论;不降,错过了出货的窗口期。都是非常痛苦的事情。对于开发商来说,招数只有一个,肯定还是唱多做空——舆论上造势,莺歌燕舞形势喜人形势不等人一片大好;私下里偷偷放出各种促销手段努力出货。成交量一下来,其实大家都在降价促销,只是嘴上死也不提“降价”这两个字罢了。万科行业风向标,大家紧盯着看到万科降价行业内在势力立刻现身大压,人家肯定要针对你做动作。于是“捐助风波”,“万科向民生银行告贷30亿遭拒”,“松山湖讲话”,“万科可能向前期业主作出赔偿”,谣言一个接一个,网络平媒一起整,出手阴毒。

别看万科是全国最大的房地产开发商,分到30个城市里,在哪个城市都是小弟弟,完全打不过地头蛇。这次节目中王石的表情不再轻松,这简直是中国大众的悲哀,一个为了民众利益的公司的董事长被攻击性传播整的紧张扒拉声音颤抖。也算是中国特色的“攻击性传播”的核爆炸威力后遗症了。

2008年12月21日新华网北京报道:(记者 孙玉波)国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出,支持房地产开发企业积极应对市场变化。

意见提到,引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷,要努力做好化解工作,引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度;对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券,开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接融资渠道。意见明确,取消城市房地产税。为进一步公平税负,完善房地产税收制度,按照法定程序取消城市房地产税,内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。

笔者对比万科作为和政府政策的走向,我们也可以认定王石作为中国地产品牌第一的企业当家人一直以来的难过和苦衷终于有了一个光明的出口抒发和宣泄。

我们的国家是人民的国家,房地产行业终究是为人民服务的,毫无疑问的是,对人民有益的方向和方法也是我党和我国政府一贯的方针和路线。

万科走在了前面,走在前面的人往往成为靶子被一些利益团体攻击,但是,占绝大多数的人民才是最重要的国家力量,我们看到国务院的政策正是对万科行为举动的支持。

那些以万科,王石言论作为点打击万科和王石的言论显然有着可怕的居心,其内在目的无非是维护小众群体对大众利益的剥削和压榨。那些看似在打击万科和王石的言论实际是变相对抗国务院对中国房地产的新政,其心其意实在令人费解和难以揣测!

我们相信,阳光总在风雨后,在党和政府的正确领导下,我们相信将有更多的优秀企业站出来一扇一扇的修整那些破烂的窗户将中国的房地产市场引向正确的规范的方向。

所以,笔者再此向王石致敬!向万科致敬!

他们是中国房地产市场的中间力量,正义力量,是修缮中国房地产市场第一扇破窗的勇士!

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